İstanbul, Ankara ve İzmir’de konut fiyatlarının hızla artması, hem yerel halkı hem de yatırımcıları kaygılandırıyor. Emlak piyasasında ‘fiyat balonu’ tartışmaları yeniden gündeme gelmeyle birlikte, konut piyasasındaki mevcut durumu inceleyen İstanbul Gelişim Üniversitesi’nden Doç. Dr. Hakan Yıldırım ve Ekonomi Analisti Prof. Dr. Meltem İnce Yenilmez, yaptıkları araştırmalarla uluslararası ödül kazanmışlardır.
![]()
Doç. Dr. Hakan Yıldırım, konut piyasasındaki fiyat balonlarının, hisse senedi piyasalarındaki gibi benzer özelliklere sahip olduğunu, ancak kendine özgü karmaşık dinamikler içerdiğini belirtmektedir. Yıldırım, “Konut fiyat balonu, konutların piyasa değerinin temel ekonomik göstergelerden, yani kira gelirleri, hane halkı gelirleri, faiz oranları, inşaat maliyetleri ve demografik faktörler gibi unsurlardan belirgin ve sürdürülemez bir şekilde ayrılması durumudur” demektedir. Bu ayrışmanın genellikle spekülatif beklentilerle ve ‘fiyatlar sürekli yükselebilir’ düşüncesi ile desteklendiğini vurgulamaktadır.
Yıldırım, konutların ya kiralamak için ya da oturmak için değil, sadece değer kazanması amacıyla alınıp satılması durumunda balon oluşma riskinin artacağına dikkat çekmektedir. Bu durum, piyasadaki spekülatif hareketlerin arttığını göstermektedir.
Prof. Dr. Meltem İnce Yenilmez, konut piyasasındaki balonları tespit etmek için kullanılan temel göstergelere, fiyat-kira ve fiyat-gelir oranlarına vurgu yapmaktadır. “Fiyat-kira oranı, bir konutun satış fiyatının yıllık kira gelirine oranını göstermektedir. Bu oran, tarihi ortalamaların ya da uluslararası karşılaştırmaların çok üzerine çıkıyorsa, konut fiyatlarının kira getirisine göre aşırı değerlendiği anlamına gelir” demektedir.
Ayrıca, fiyat-gelir oranının, konutların hane halkı gelirine göre ulaşılabilirliğini ölçtüğünü belirten İnce Yenilmez, bu oranın hızla yükselmesinin, konutların ortalama bir hane için giderek ‘ulaşılamaz’ hale geldiğini gösterdiğine ve bunun da balon riskine işaret ettiğine dikkat çekmektedir.
Doç. Dr. Hakan Yıldırım, daha ileri düzey analizlerde kullanılan ekonometrik testlere değinerek, “Hisse senedi piyasaları üzerine yaptığımız çalışmada kullandığımız ‘kuyruklu birim kök’ testleri emlak piyasası fiyat endekslerine de uygulanabilir. Bu testler, fiyat serilerinde kendi kendini besleyen, hızlanan bir eğilim olup olmadığını tespit ederek ‘balon epizotlarını’ ortaya koyar” açıklamasında bulunmuştur.
Türkiye genelinde, konutların güvenli bir liman haline geldiğini ifade eden Yıldırım, “Vatandaşlar enflasyondan korunmak amacıyla birikimlerini konuta yönlendirebiliyor. Bu durum fiyatların nominal olarak artmasına neden oluyor” demektedir. Ancak balon oluşumunun, fiyatların temel göstergelerden ne ölçüde ayrıştığı ile ölçüldüğünü de vurgulamaktadır.
Yıldırım, yerli ve yabancı literatürde yapılan analizlere dayanarak İstanbul, Ankara ve İzmir’de konut fiyatlarına dair balonlarla ilgili bulgulara ulaşıldığını belirtiyor. Özellikle İstanbul’da sınırlı arsa arzı, yüksek göç ve yabancı yatırımcı ilgisinin fiyatları sürekli yukarı taşıdığını ifade eden Yıldırım, lüks konut pazarında spekülatif beklentilerin daha da arttığını dile getirmektedir.
Ankara’daki fiyat artışlarının son yıllarda dikkat çekici boyutlara ulaştığını belirten Yıldırım, “Fiyat-kira ve fiyat-gelir oranları İstanbul kadar olmasa da Ankara’da da kendi tarih ortalamalarının üzerine çıkmış durumda” demektedir. İzmir’de de artan iç göçün etkisiyle konut fiyatlarının özellikle sahil şeridinde hızla arttığını ifade eden Yıldırım, “Konut fiyatlarının İzmir’de temel ekonomik göstergelerin üzerinde seyrettiği söylen
